Curso de Direito Ambiental Imobiliário

TEMA: Direito Ambiental e Empreendimentos Imobiliários: riscos, oportunidades e decisões essenciais

• Apresentação do curso, de sua estrutura, objetivos e metodologia.

• Papel das questões ambientais na viabilidade e estruturação dos empreendimentos imobiliários.

• Visão geral dos principais riscos ambientais relacionados à aquisição, implantação e utilização de imóveis.
• Apresentação dos temas do curso e espaço para perguntas e discussões iniciais.

Professores: a definir

TEMA: Introdução ao Direito Ambiental: princípios e art. 225 da Constituição Federal

Professor: Rafael Daudt

• Direito Ambiental e mercado imobiliário: situações em que questões ambientais podem interferir na aquisição, desenvolvimento, utilização, financiamento e valor de imóveis e empreendimentos.
• Constituição Federal e Política Nacional do Meio Ambiente: fundamentos do art. 225 da CF e da Lei nº 6.938/81 e sua importância para atividades econômicas relacionadas ao setor imobiliário.
• Princípios ambientais essenciais: prevenção, precaução, poluidor-pagador e reparação, com enfoque nos reflexos desses princípios sobre projetos e decisões empresariais.
• Proteção ambiental e direito de propriedade: principais limitações ambientais incidentes sobre imóveis e necessidade de considerar essas restrições desde a análise inicial do empreendimento.

TEMA: Tríplice responsabilização no Direito Ambiental

Professor: Rodrigo Passareti  

• Responsabilidade civil, administrativa e criminal: diferenças entre as três esferas e possibilidade de um mesmo fato gerar consequências simultâneas para empresas e pessoas físicas.
• Responsabilidade civil ambiental: caráter objetivo da obrigação de reparação e riscos relacionados à aquisição ou utilização de imóveis que apresentem passivos ambientais anteriores.
• Infrações administrativas e crimes ambientais: multas, embargos, sanções e responsabilização previstas na Lei nº 9.605/98 e no Decreto nº 6.514/08.
• Responsabilidade nas transações imobiliárias: efeitos da transferência do imóvel, da atuação de proprietários e gestores e dos contratos de alocação de risco entre as partes.

TEMA: Licenciamento ambiental: Lei Geral e competências para licenciar e fiscalizar empreendimentos imobiliários

Professor: Marcos Saes

• Licenciamento ambiental nos empreendimentos imobiliários: quando é exigido e como pode influenciar a viabilidade, o cronograma e o custo de loteamentos, incorporações, galpões e projetos industriais.
• Lei Geral do Licenciamento Ambiental – Lei nº 15.190/2025: principais mudanças introduzidas pelo novo marco, modalidades de licenciamento e repercussões práticas para o setor imobiliário.
• Competências dos entes federativos: critérios da LC nº 140/2011 para definir se União, Estado ou Município será responsável pelo licenciamento e pela fiscalização.
• Estudos, condicionantes e acompanhamento das licenças: relação entre porte, localização e impacto do empreendimento, estudos exigidos, obrigações ambientais e riscos de descumprimento.

TEMA: Áreas verdes e APPs nos empreendimentos imobiliários

Professor: Marcos Saes

• Áreas de Preservação Permanente – APPs: principais hipóteses previstas na Lei nº 12.651/2012 e seus efeitos sobre a ocupação e o aproveitamento econômico dos imóveis.
• APPs em áreas urbanas consolidadas: repercussões da Lei nº 14.285/2021 e papel dos Municípios na definição das faixas de proteção e no planejamento urbano.
• Vegetação, supressão e compensação: autorizações e medidas compensatórias relacionadas à vegetação existente e seus impactos sobre projeto, área aproveitável e cronograma.
• Diagnóstico ambiental do terreno: análise prévia de APPs, vegetação, recursos hídricos e outras restrições para evitar aquisição de terrenos com potencial construtivo superestimado.

TEMA: Aspectos ambientais na Due Diligence imobiliária

Professor: Luana Marques

• Objetivo da due diligence ambiental: identificação de passivos, limitações e obrigações capazes de afetar a aquisição, o valor, o financiamento ou o desenvolvimento futuro de um imóvel.
• Histórico do imóvel e documentação ambiental: análise de usos anteriores, licenças, autorizações, autos de infração e outros documentos relevantes para identificação de riscos.
• Áreas contaminadas nas transações imobiliárias: sinais de contaminação, necessidade de investigação e efeitos sobre preço, prazo, destinação do imóvel e condições da operação.
• Tratamento dos riscos encontrados: distinção entre irregularidades solucionáveis, riscos negociáveis e situações graves, com utilização de condições precedentes, garantias e indenizações.

TEMA: ESG e greenwashing no mundo corporativo

Professor: Ana Rita de Moraes Nalini

• ESG aplicado ao mercado imobiliário: aspectos ambientais, sociais e de governança que podem influenciar investimentos, financiamentos, desenvolvimento e operação de ativos.
• ESG efetivo nas empresas: importância de metas, indicadores, governança e evidências capazes de demonstrar que compromissos ambientais são efetivamente implementados.
• Greenwashing e comunicação ambiental: riscos jurídicos e reputacionais decorrentes de alegações ambientais sem respaldo técnico em publicidade, relatórios ou materiais comerciais.
• Prevenção do greenwashing: integração entre áreas jurídica, técnica, sustentabilidade e comunicação para assegurar consistência entre discurso corporativo e práticas empresariais.

TEMA: Compensações ambientais, créditos de carbono e linhas verdes de crédito

Professor: Laurine Delfino

• Compensações ambientais: principais situações em que surgem obrigações compensatórias e impacto desses custos sobre o orçamento e a viabilidade de empreendimentos imobiliários.
• Créditos de carbono: conceitos básicos, geração, aquisição e utilização desses instrumentos e diferença entre o mercado regulado e o mercado voluntário.
• Sistema Brasileiro de Comércio de Emissões – SBCE: estrutura prevista na Lei nº 15.042/2024 e possíveis repercussões para empresas e ativos relacionados ao mercado imobiliário.
• Linhas verdes de crédito: financiamentos associados a critérios ambientais e de sustentabilidade e influência desses requisitos sobre acesso ao crédito e condições financeiras.

TEMA: Ativos ambientais: o que são e como monetizar áreas florestadas

Professora: Gleyse Gulin

• Ativos ambientais e geração de valor: possibilidades de aproveitamento econômico de áreas preservadas, vegetação e serviços ecossistêmicos associados à propriedade imobiliária.
• Pagamento por Serviços Ambientais – PSA: fundamentos da Lei nº 14.119/2021 e possibilidades de remuneração pela conservação ou recuperação ambiental.
• Carbono, compensações e instrumentos de conservação: formas pelas quais áreas florestadas podem participar de projetos ambientais e gerar benefícios econômicos ao proprietário.
• Viabilidade e riscos da monetização: necessidade de avaliar titularidade, custos, certificação, obrigações futuras, prazo e riscos regulatórios antes de atribuir valor econômico ao ativo.

TEMA: A visão do órgão ambiental municipal no licenciamento de projetos imobiliários

Professor: a definir

• Papel do Município no licenciamento ambiental: atuação sobre empreendimentos de impacto local e interação entre análise ambiental, planejamento urbano e aprovação imobiliária.
• Competência municipal e LC nº 140/2011: critérios para identificar a competência local e evitar conflitos, duplicidade de procedimentos e atrasos no processo de aprovação.
• Principais dificuldades dos projetos imobiliários: deficiências nos estudos, questões de vegetação, alterações de projeto e outros problemas que costumam gerar exigências do órgão ambiental.
• Relação entre empreendedor e órgão ambiental: importância do planejamento, da documentação adequada e da interlocução técnica para aumentar a previsibilidade do licenciamento.

TEMA: A visão do órgão ambiental estadual no licenciamento de projetos imobiliários e na utilização de áreas contaminadas

Professor: a definir

• Atuação do órgão ambiental estadual: principais situações em que o licenciamento e a fiscalização estaduais interferem na implantação ou transformação de empreendimentos imobiliários.
• Áreas industriais e mudança de uso: desafios ambientais relacionados à conversão de antigas áreas industriais em empreendimentos residenciais, comerciais, logísticos ou de uso misto.
• Gerenciamento de áreas contaminadas: identificação, investigação, remediação e controle de riscos conforme a legislação paulista e os procedimentos adotados pela CETESB.
• Reutilização imobiliária de áreas contaminadas: condições técnicas e ambientais necessárias para viabilizar novos usos e transformar passivos em ativos novamente utilizáveis.