Curso de Direito Extrajudicial Imobiliário

TEMA: Advocacia Extrajudicial Imobiliária

• Apresentação do curso, sua estrutura e objetivos
• Visão geral dos temas a serem abordados ao longo do curso
• Espaço para perguntas e discussões iniciais

Professores: Alexandre Clápis, Ana Paula Frontini e João Pedro Lamana Paiva

TEMA: Atos Notariais Eletrônicos: Fundamentos e Infraestrutura.

Professor: Alexandre Gonçalves Kassama

1. Contextualização e marco normativo 

1.1. Da desmaterialização dos atos notariais: do papel ao ambiente digital

1.2. Marco legal: Lei 14.382/2022, Provimento CNJ 100/2020 e normas correlatas

1.3. Princípios aplicáveis: segurança jurídica, fé pública, equivalência funcional e neutralidade tecnológica

1.4. Panorama comparado: experiências de outros países de notariado latino

2. e-Notariado: estrutura e funcionamento 

2.1. Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados (CENSEC) e plataforma e-Notariado

2.2. Assinatura eletrônica notarizada (AEN): certificação, validade e diferenças frente à assinatura digital comum

2.3. Identificação biométrica e videoconferência notarial: requisitos e procedimento

2.4. Selo eletrônico e livro eletrônico: substituição da matriz física

3. Segurança da informação no ambiente notarial 

3.1. Cadeia de custódia digital e integridade dos dados

3.2. Cibersegurança: riscos específicos da atividade notarial

3.3. Armazenamento, backup e preservação de longo prazo dos atos eletrônicos

4. Encerramento

4.1. Síntese e transição para os atos em espécie (Aula 2)

4.2. Debate e perguntas

TEMA: Atos Notariais Eletrônicos: Fundamentos e Infraestrutura

Professor: Eduardo Calais 

1. Espécies de atos notariais eletrônicos

1.1. Reconhecimento de firma e autenticação digital

1.2. Autorização Eletrônica de Viagem (AEV)

1.3. E-Not Provas.

2. Validade probatória e fé pública no meio digital

2.1. Presunção de fé pública aplicada ao ato eletrônico

2.2. Eficácia perante terceiros e no Poder Judiciário

2.3. Impugnação e ônus da prova em ato eletrônico questionado

3. Interoperabilidade e integração registral

3.1. Comunicação com o Registro de Imóveis e o Registro Civil de Pessoas Naturais

3.2. Prenotação e qualificação registral de títulos eletrônicos

3.3. Desafios de sistemas ainda não integrados

4. Encerramento

4.1. Estudo de caso prático (ex.: escritura eletrônica com partes em estados diferentes)

4.2. Debate e perguntas

TEMA: Espécies de empreendimentos: Incorporação, Subincorporação, Multipropriedade, Loteamento/Desmembramento e Procedimentos de Notificação da Lei nº 6766/1979

Professor: Frederico Assad

1. Registro da incorporação imobiliária 

1.1. Memorial de incorporação e documentação necessária

1.2. Qualificação registral e principais exigências formuladas pelo Registro de Imóves

1.3. Prazo de validade do registro e atualização documental

1.4. Patrimônio de afetação e seus reflexos registrais

2. Subincorporação e situações de maior complexidade 

2.1. Conceito e hipóteses práticas

2.2. Relações entre proprietário, incorporador e subincorporador

2.3. Continuidade registral e compatibilização dos títulos

3. Multipropriedade imobiliária 

3.1. Conceito e natureza jurídica da multipropriedade

3.2. Instituição e registro da multipropriedade

3.3. Matrículas das frações de tempo

3.4. Administração, convenção e direitos dos multiproprietários

TEMA: Loteamento/Desmembramento e Procedimentos de Notificação da Lei nº 6.766/1979

Professor: Fabrício Petinelli Vieira Coutinho

1. Registro do loteamento e do desmembramento 

1.1. Documentos necessários ao registro

1.2. Aprovação municipal e análise da documentação

1.3. Qualificação registral

1.4. Abertura das matrículas dos lotes e efeitos do registro

2.Contratos envolvendo lotes 

2.1. Compromisso de compra e venda

2.2. Cessão e transferência de direitos

2.3. Registro dos contratos e proteção do adquirente

3. Procedimentos de notificação previstos na Lei nº 6.766/1979 

3.1. Inadimplemento do adquirente

3.2. Constituição em mora

3.3. Competência e procedimento da notificação

3.4. Purgação da mora

3.5. Cancelamento do contrato e efeitos registrais

TEMA: Retificação de Área; Fusão/Unificação; Fracionamento/Desdobro

Professor: André Abelha

1. Retificação do Registro de Imóveis 

1.1. Retificação administrativa e hipóteses de cabimento

1.2. Retificação de área e descrição perimetral

1.3. Planta, memorial descritivo e responsabilidade técnica

1.4. Anuência e notificação de confrontantes

1.5. Impugnação e encaminhamento das controvérsias

2. Fusão e unificação de imóveis 

2.1. Conceitos e diferenças terminológicas

2.2. Requisitos para unificação de matrículas

2.3. Continuidade e titularidade dos imóveis envolvidos

2.4. Formação da nova matrícula

3. Fracionamento, desdobro e desmembramento

3.1. Distinção entre os institutos

3.2. Aprovação municipal e legislação urbanística

3.3. Abertura de novas matrículas

3.4. Restrições urbanísticas e registrais

TEMA: O Registro de Imóveis na era digital (Registros eletrônicos)

Professor: Frederico Assad

1. Estrutura do Registro Eletrônico de Imóveis 

1.1. SERP e integração dos registros públicos

1.2. Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis — ONR

1.3. Serviços eletrônicos oferecidos ao usuário

1.4. Interoperabilidade entre serventias e outros sistemas públicos

2. Títulos e documentos eletrônicos 

2.1. Apresentação eletrônica de títulos

2.2. Prenotação eletrônica

2.3. Assinaturas eletrônicas e documentos digitais

2.4. Qualificação registral no ambiente eletrônico

3. Novidades regulatórias de 2026: extratos eletrônicos

3.1. Provimento CNJ nº 228/2026

3.2. Conceito e utilização dos extratos eletrônicos

3.3. Apresentação por meio do SERP

3.4. Responsabilidade do emitente

3.5. Extrato eletrônico e qualificação registral

TEMA: Ata Notarial em Sentido Amplo

Professor: Leticia Faria

1. Fundamentos da ata notarial 

1.1. Conceito e natureza jurídica: ato de fé pública x meio de prova

1.2. Base normativa: art. 384 do CPC/2015 e regulamentação notarial

1.3. Distinção entre ata notarial e escritura pública

2. Elementos essenciais 

2.1. Percepção sensorial do tabelião como fundamento da fé pública

2.2. Objeto da ata: fatos, não direitos

2.3. Limites de apreciação jurídica pelo tabelião (vedação a juízo de valor)

3. Espécies de ata notarial

3.1. Ata de constatação (presencial e digital/e-mail, sites, redes sociais)

3.2. Ata de existência e conteúdo de documentos

3.3. Ata de usucapião e de adjudicação (introdução — aprofundamento na Aula 12)

3.4. Outras aplicações: reuniões, sorteios, publicações

4. Valor probatório e responsabilidade 

4.1. Presunção relativa de veracidade

4.2. Responsabilidade civil do tabelião pela fidedignidade do relato

4.3. Limites: o que a ata não pode certificar

TEMA: Suscitação de Dúvida

Professor: Ian Samitrius Lima Cavalcante

1. Qualificação registral e nota devolutiva 

1.1. Princípio da legalidade

1.2. Qualificação positiva e negativa do título

1.3. Nota de exigências e fundamentação da recusa registral

1.4. Possibilidade de cumprimento ou impugnação das exigências

2. Procedimento de suscitação de dúvida 

2.1. Conceito, natureza e finalidade

2.2. Fundamento na Lei de Registros Públicos

2.3. Legitimidade para suscitação

2.4. Procedimento perante o registrador

2.5. Remessa ao juízo competente

3. Tramitação e julgamento 

3.1. Manifestação do interessado

3.2. Participação do Ministério Público nas hipóteses legais

3.3. Sentença e efeitos sobre a prenotação

3.4. Recursos cabíveis

4. Dúvida inversa e questões controvertidas 

4.1. Conceito de dúvida inversa

4.2. Tratamento pelas corregedorias e tribunais

4.3. Limites da discussão no procedimento de dúvida

4.4. Dúvida registral x conflito contencioso

TEMA: Atos Protocolares: Fundamentos e Doação

Professora: Rebeka Batista

1. Atos protocolares: conceito e estrutura

1.1. Distinção entre atos protocolares e atos extra protocolares (ata notarial, reconhecimento de firma)

1.2. Estrutura formal da escritura pública: preâmbulo, qualificação, corpo e fecho

1.3. Requisitos de validade: capacidade das partes, forma e outorga

2. Documentação e qualificação das partes 

2.1. Documentos pessoais e certidões exigidas

2.2. Regime de bens e outorga conjugal/uxória

2.3. Representação por procuração: requisitos e limites

3. Escritura de doação 

3.1. Elementos essenciais: animus donandi, gratuidade, aceitação

3.2. Espécies: pura, com encargo, em vida, doação-partilha

3.3. Cláusulas restritivas: inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade, reversão

3.4. Colação e adiantamento de legítima

4. Encerramento 

4.1. Síntese e principais riscos na lavratura de doações

4.2. Perguntas

TEMA: Atos Protocolares: Compra e Venda e Outros Instrumentos

Professora: Diana Nacur

1. Escritura de compra e venda 

1.1. Elementos essenciais: consenso, preço, coisa e forma pública (art. 108 CC)

1.2. Verificação de ônus e gravames (certidões de matrícula, ITBI, quitação de débitos)

1.3. Cláusulas especiais: retrovenda, preempção, reserva de usufruto

1.4. Compra e venda com alienação fiduciária ou financiamento

2. Outros atos protocolares comuns 

2.1. Permuta e dação em pagamento

2.2. Cessão de direitos hereditários e de posse

2.3. Pacto antenupcial e contrato de convivência

2.4. Procurações públicas

3. Aspectos tributários e registrais 

3.1. ITBI/ITCMD: incidência e momento do recolhimento

3.2. Efeitos da escritura x efeitos do registro (art. 1.245 CC)

4. Encerramento 

4.1. Comparativo entre doação e compra e venda: riscos e cuidados notariais

4.2. Debate e perguntas

TEMA: Ata de Certificação

Professora: Carolina Mosmann

1. Conceito e finalidade da ata de certificação 

1.1. Distinção entre “certificação” e “constatação” notarial

1.2. Base legal: art. 384 CPC/2015 e normas técnicas do CNJ (Provimento 100/2020)

1.3. Função probatória: fixar fatos e conteúdos suscetíveis de alteração ou perecimento

2. Certificação de conteúdo digital 

2.1. Sites, páginas e redes sociais: metodologia de captura e hash

2.2. E-mails, aplicativos de mensagens e prints: cadeia de custódia digital

2.3. Geolocalização, data e hora certificadas eletronicamente

3. Certificação de fatos presenciais 

3.1. Estado de imóveis, bens e mercadorias

3.2. Eventos, reuniões, assembleias e sorteios

3.3. Existência e teor de documentos físicos

4. Limites e responsabilidade 

4.1. Vedação a juízo de valor ou conclusão jurídica na certificação

4.2. Responsabilidade do tabelião pela fidedignidade da captura

4.3. Uso da ata certificada em processos judiciais e arbitrais

TEMA: Conta Notarial | Contratos Preliminares Imobiliários

Professores: Ana Paula Frontini e Alexandre Clápis

1. Conceito e fundamento da conta notarial 

1.1. Definição: conta vinculada ao tabelionato para custódia de valores em atos notariais

1.2. Base normativa e regulamentação pelo CNJ/corregedorias estaduais

1.3. Distinção entre conta notarial e conta de terceiros/depósito judicial

2. Hipóteses de utilização

2.1. Depósito de valores em quitações e distratos

2.2. Custódia em procedimentos extrajudiciais (usucapião, inventário, divórcio)

2.3. Pagamentos condicionados e liberação escalonada de valores

3. Aspectos operacionais e de compliance 

3.1. Abertura, movimentação e encerramento da conta

3.2. Prevenção à lavagem de dinheiro: diligências e comunicação ao COAF

3.3. Transparência e prestação de contas às partes

4. Encerramento

4.1. Riscos e responsabilidades do tabelião na gestão de valores de terceiros

4.2. Debate e perguntas

TEMA: Testamento e Bens Imóveis

Professor: Ângelo Volpi Neto

1. Testamento público: fundamentos 

1.1. Espécies de testamento e a opção pela forma pública (arts. 1.862 e ss. CC)

1.2. Requisitos de validade: capacidade testamentária ativa, testemunhas, forma

1.3. Papel do tabelião: redação, leitura e assinatura do ato

2. Disposição de bens imóveis em testamento 

2.1. Legítima e parte disponível: limites à liberdade de testar

2.2. Legado de imóvel determinado x quota-parte da herança

2.3. Cláusulas restritivas sobre imóveis: inalienabilidade, usufruto, fideicomisso

3. Vicissitudes e segurança do ato 

3.1. Revogação, caducidade e rompimento do testamento

3.2. Registro Central de Testamentos (CENSEC) e sigilo até a abertura

3.3. Nulidades e vícios mais comuns na lavratura

4. Encerramento 

4.1. Interface entre testamento e inventário futuro

4.2. Debate e perguntas

TEMA: Inventário Extrajudicial e Partilha de Imóveis

Professora: Juliana de Sá Fioretti

1. Inventário extrajudicial: requisitos 

1.1. Base legal: art. 610, §1º CPC e Resolução CNJ 35/2007

1.2. Requisitos cumulativos: consenso entre herdeiros, capacidade civil, ausência de testamento (regra geral) e assistência por advogado

1.3. Situações excepcionais: testamento já caduco/revogado e autorização judicial prévia

1.4. Inventário extrajudicial com herdeiros menores ou incapazes: Provimento CNJ 149/2023 — requisitos, consenso entre representantes, ausência de conflito de interesses e atuação obrigatória do Ministério Público

2. Bens imóveis no inventário 

2.1. Avaliação e descrição do imóvel na escritura de partilha

2.2. Partilha desigual, torna e reposição entre herdeiros

2.3. Imóvel único e indivisibilidade: condomínio hereditário e alienação

2.4. Cuidados adicionais na partilha de imóvel envolvendo quinhão de menor ou incapaz

3. Alvará notarial

3.1. Conceito e fundamento: Provimento CNJ 149/2023 — autorização extrajudicial de atos sem necessidade de inventário completo

3.2. Hipóteses de cabimento: levantamento de valores (FGTS, PIS/PASEP, saldo em conta, restituição de imposto de renda), venda de bens de pequeno valor e atos urgentes anteriores à partilha

3.3. Requisitos: consenso entre herdeiros, ausência de conflito de interesses e, havendo menor ou incapaz, intervenção do Ministério Público

3.4. Procedimento de lavratura e efeitos perante instituições financeiras e órgãos públicos

4. Aspectos tributários e registrais 

4.1. ITCMD: base de cálculo e comprovação de recolhimento

4.2. Certidões negativas exigidas para lavratura

4.3. Registro da escritura de inventário na matrícula do imóvel

5. Encerramento 

5.1. Testamento x inventário extrajudicial: pontos de conexão e riscos

5.2. Debate e perguntas

TEMA: Inovações trazidas pela Lei nº 14.711/2023- Hipoteca

Professor: Moacyr Petrocelli

1. Hipoteca imobiliária: fundamentos

1.1. Conceito e natureza jurídica

1.2. Constituição e registro da hipoteca

1.3. Prioridade, especialidade e publicidade registral

1.4. Hipotecas sucessivas

2. A hipoteca após a Lei nº 14.711/2023 (20min)

2.1. Modernização do regime jurídico da garantia

2.2. Aproximações e diferenças em relação à alienação fiduciária

2.3. Efeitos registrais das alterações legislativas

3. Execução extrajudicial da hipoteca 

3.1. Hipóteses e requisitos

3.2. Intimação do devedor

3.3. Prazo para pagamento

3.4. Procedimento perante o Registro de Imóveis

3.5. Leilão extrajudicial

3.6. Extinção e cancelamento da garantia

4. Questões práticas 

4.1. Pluralidade de credores

4.2. Preferência e concurso de garantias

4.3. Riscos e vantagens da hipoteca no novo regime

TEMA: Inovações trazidas pela Lei nº 14.711/2023 – Alienação Fiduciária

Professor: Leonardo Brandelli

1. Alienação fiduciária imobiliária: estrutura jurídica 

1.1. Constituição da propriedade fiduciária

1.2. Fiduciante e fiduciário

1.3. Registro da garantia e seus efeitos

2. Inadimplemento e consolidação da propriedade 

2.1. Vencimento da obrigação

2.2. Intimação do devedor

2.3. Purgação da mora

2.4. Consolidação da propriedade em nome do credor

3. Leilões extrajudiciais 

3.1. Primeiro e segundo leilões

3.2. Valores mínimos e critérios legais

3.3. Comunicação ao devedor

3.4. Destinação do produto da alienação

4. Alterações introduzidas pela Lei nº 14.711/2023 

4.1. Aperfeiçoamentos no procedimento de execução

4.2. Pluralidade de garantias sobre o mesmo imóvel

4.3. Concurso de credores

4.4. Impactos práticos para credores, devedores e Registro de Imóveis

TEMA: : Regularização Fundiária: REURB – Caravana da REURB

Professora: Ana Cristina Maia

1. Instauração e processamento da REURB 

1.1. Legitimados

1.2. Requerimento e competência municipal

1.3. Notificação dos titulares de direitos e confrontantes

1.4. Projeto de regularização fundiária

2. Instrumentos jurídicos de regularização 

2.1. Legitimação fundiária

2.2. Legitimação de posse

2.3. Usucapião e outros instrumentos de titulação

2.4. Regularização de áreas públicas e privadas

3. Registro da REURB 

3.1. Certidão de Regularização Fundiária — CRF

3.2. Documentos apresentados ao Registro de Imóveis

3.3. Abertura de matrículas

3.4. Registro da titulação dos ocupantes

3.5. Papel do registrador na efetivação da regularização

TEMA: Regularização Fundiária: Projeto Terra e Estremação

Professor: Everton José Helfer de Borba

1. Regularização fundiária na prática 

1.1. Diagnóstico da irregularidade imobiliária

1.2. Escolha do instrumento jurídico adequado

1.3. Integração entre Município, Registro de Imóveis e demais atores

2. Projeto Terra: experiência e metodologia de regularização 

2.1. Objetivos e estrutura do projeto

2.2. Identificação das áreas e situações passíveis de regularização

2.3. Fluxo administrativo e registral

2.4. Resultados e desafios encontrados na prática

3. Estremação

3.1. Conceito e finalidade

3.2. Condomínio pro diviso e individualização da parcela

3.3. Requisitos para regularização da parcela autônoma

3.4. Planta, memorial descritivo e anuência dos confrontantes

3.5. Procedimento perante o Registro de Imóveis

3.6. Estremação x divisão x usucapião

4. Casos complexos de regularização 

4.1. Divergência entre ocupação e matrícula

4.2. Áreas sem perfeita especialização objetiva

4.3. Regularização de núcleos consolidados

4.4. Escolha entre REURB, estremação, retificação e usucapião

TEMA: Registro e cancelamento de atos e contratos jurídicos imobiliários

Professor: Demétrio Beck da Silva Giannakos

1. Registro dos principais negócios jurídicos imobiliários 

1.1. Compra e venda

1.2. Doação

1.3. Permuta e dação em pagamento

1.4. Constituição e transmissão de direitos reais

1.5. Promessas e contratos com eficácia registral

2. Averbação de atos e alterações jurídicas 

2.1. Construção e demolição

2.2. Alteração de estado civil e regime de bens

2.3. Alterações cadastrais e subjetivas

2.4. Averbações relacionadas a ônus e indisponibilidades

3. Cancelamento dos atos registrais 

3.1. Princípio da continuidade e permanência dos registros

3.2. Cancelamento por título hábil

3.3. Cancelamento por ordem judicial

3.4. Cancelamento de ônus, gravames e garantias

3.5. Nulidade do título x nulidade do registro

3.6. Efeitos do cancelamento perante terceiros

TEMA: Novo Marco Legal das Garantias – Lei nº 14.711/2023 e inovações

Professor: Bernardo Chezzi

1. O sistema brasileiro de garantias antes e depois da Lei nº 14.711/2023

1.1. Contexto e objetivos do Marco Legal das Garantias

1.2. Desjudicialização da recuperação do crédito

1.3. Segurança jurídica e redução do custo das garantias

2. Reutilização e ampliação econômica das garantias 

2.1. Novas possibilidades de utilização dos bens em garantia

2.2. Garantias sucessivas e pluralidade de credores

2.3. Extensão da alienação fiduciária e novas operações garantidas

2.4. Reflexos na concessão de crédito imobiliário

3. Concurso de credores e execução das garantias 

3.1. Credores com diferentes graus de prioridade

3.2. Procedimentos extrajudiciais

3.3. Registro e publicidade das garantias

3.4. Distribuição do produto da execução

4. Papel dos cartórios no novo sistema de garantias 

4.1. Registro de Imóveis

4.2. Tabelionatos de Notas

4.3. Protesto e recuperação extrajudicial do crédito

4.4. Desjudicialização e novos espaços de atuação profissional

TEMA: Usucapião Extrajudicial e Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Professor: João Pedro Lamana Paiva

1. Usucapião extrajudicial

1.1. Fundamento legal e espécies de usucapião admitidas

1.2. Legitimidade e representação por advogado

1.3. Requerimento e documentos necessários

1.4. Planta e memorial descritivo

1.5. Ata notarial como documento instrutório

1.6. Notificação dos titulares de direitos e confrontantes

1.7. Edital, manifestação de terceiros e impugnação

1.8. Qualificação registral e reconhecimento da aquisição

2. Adjudicação compulsória extrajudicial 

2.1. Art. 216-B da Lei de Registros Públicos

2.2. Hipóteses de cabimento

2.3. Promessa de compra e venda e cessões sucessivas

2.4. Comprovação do inadimplemento da obrigação de outorgar escritura

2.5. Requerimento e documentação

2.6. Notificação do requerido

2.7. Qualificação registral, deferimento e registro da propriedade

TEMA: Ata Notarial da Adjudicação e Usucapião Extrajudicial

Professor: Lucas de Brito

1. Usucapião extrajudicial 

1.1. Base legal: art. 216-A da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos)

1.2. Papel da ata notarial na comprovação da posse (tempo, ânimo de dono, continuidade)

1.3. Instrução do procedimento: documentos, planta, memorial descritivo e ata de constatação da posse

1.4. Notificação de confrontantes e interessados; impugnação e conversão para via judicial

2. Adjudicação extrajudicial 

2.1. Hipóteses de cabimento (execução extrajudicial de garantias, alienação fiduciária — Lei 9.514/97)

2.2. Papel da ata notarial na formalização e segurança do ato

2.3. Diferenças entre adjudicação judicial e extrajudicial

3. Casos práticos e desafios comuns 

3.1. Situações de posse controvertida ou documentação insuficiente

3.2. Interface com o registro de imóveis: qualificação registral

3.3. Erros recorrentes na lavratura da ata

4. Encerramento 

4.1. Síntese comparativa: ata notarial na usucapião x na adjudicação

4.2. Debate e perguntas